Гарантией безопасности в этом плане будет оформление сделки недвижимости у нотариуса — в большинстве случаев стороны делают это добровольно, исходя из собственных интересов. В ряде случаев нотариальная форма договора требуется по закону, иначе он не будет иметь юридической силы.
Нужно ли заверять сделку купли продажи недвижимости у нотариуса
Закон не требует в обязательном порядке заверять любую сделку с недвижимостью у нотариуса, за исключением некоторых, специально оговоренных случаев. В общем порядке можно обойтись без нотариального удостоверения при заключении договора купли-продажи, дарения, мены. При этом покупатель и продавец берут все риски на себя.
Не стоит рассчитывать на то, что юридическую чистоту сделки обеспечит привлеченный риэлтор: у него другие задачи. Он организовывает встречу продавца и покупателя, помогает оформить договор, получает свои комиссионные отчисления и на этом его работа заканчивается. Если впоследствии сделка по какой-либо причине будет признана недействительной, ее участники будут самостоятельно решать проблему в суде.
В то же время сделка продажа недвижимости через нотариуса дает определенные правовые гарантии. В процессе ее удостоверения тщательно проверяются все документы, проводится анализ соответствия договора законодательным требованиям, сторонам разъясняется смысл и последствия совершенной сделки под роспись. Это исключает обращение одной из них в суд с просьбой признать сделку недействительной по причине того, что участник не понимал, не осознавал своих действий, или совершил их под действием обмана, принуждения.
Сделки с обязательным нотариальным удостоверением
При наличии некоторых обстоятельств, сделка с недвижимостью, должна быть в обязательном порядке удостоверена нотариусом. В ином случае орган Росреестра не примет документы на регистрацию перехода права. Чаще всего речь идет о продаже недвижимого объекта в следующих ситуациях.

1. Отчуждается доля в праве собственности на квартиру или дом (за исключением случая, когда все собственники одновременно продают свои доли в рамках одной сделки). Нотариус контролирует исполнение продавцом обязанности о предварительном уведомлении других собственников для реализации их права преимущественной покупки.
2. Проводится сделка у нотариуса с недвижимостью с детьми, то есть в числе собственников присутствуют несовершеннолетние лица. В этой ситуации нотариус обязан запросить письменное согласование органа опеки во избежание нарушения прав детей. Аналогичное правило действует, когда собственником является опекаемое лицо.
3. Законные супруги приобретают недвижимость по договору купли-продажи и оформляют ее в долевую собственность. В данном случае сделка содержит элемент раздела общего имущества супругов, и поэтому требует нотариального удостоверения.

Во всех остальных ситуациях договоры купли-продажи недвижимых объектов могут быть заключены в простой письменной форме. При этом все действия по регистрации имущества в ЕГРН покупатель и продавец должны провести самостоятельно, что потребует времени.
Как происходит сделка с недвижимостью у нотариуса
Участники обращаются в нотариальную контору со своими личными документами (паспорт), проектом договора и документами на недвижимое имущество. Желательно предварительно обратиться на консультацию, чтобы уточнить тарифы нотариуса на сделки с недвижимостью, список необходимых документов. Перед удостоверением договора совершаются следующие действия

• Устанавливается личность обратившихся лиц, паспорт проверяется на подлинность с помощью специального устройства. При наличии сомнений нотариус вправе сделать запрос в органы МВД.
• Выясняется свобода волеизъявления сторон, нотариус проверяет дееспособность гражданина при сделке с недвижимостью с помощью запроса в орган Росреестра. На сегодня это единственное место, куда суды направляют решения о признании гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным.
• Сторонам разъясняется суть, правовые последствия совершаемых действий, выявляется, соответствует ли договор требованиям закона и не нарушает ли права третьих лиц.

Нотариальное действие закрепляется путем занесения в бумажный и электронный реестр федеральной базы нотариата (ЕИС), что гарантирует достоверность и подлинность документов. Также с согласия обратившихся лиц можно зафиксировать, как происходит сделка купли продажи недвижимости через нотариуса, с помощью видеозаписи. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку ее законности, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение.
Что проверяет нотариус перед сделкой с недвижимостью

1. Наличие брачных отношений у продавца. Если предметом продажи выступает общее семейное имущество, необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку.
2. Если отчуждается доля недвижимого имущества, продавец должен представить подтверждение, что он уведомил о предстоящей продаже других собственников объекта и предложил им выкупить продаваемую долю. Реализовать ее третьим лицам можно лишь в случае отказа сособственников от выкупа или неполучения от них ответа в течение 30 дней.
3. Наличие сведений о банкротстве, как продавца, так и его супруга. В этом случае сделка может быть признана недействительной по требованию финансового управляющего. Поскольку правило действует в отношении договоров, заключенных в течение 3-х лет перед банкротством, нотариус обычно требует включить в договор заверение продавца об отсутствии признаков несостоятельности.
4. Отсутствие ограничения прав (меры обеспечения, наложенные судом), обременения (залог, в том числе в силу ипотеки) и других обстоятельств, препятствующих отчуждению имущества продавцом. При этом выписка ЕГРН запрашивается нотариусом самостоятельно.
5. Правоустанавливающие документы на недвижимость. Это договор, на основании которого она была приобретена (купли-продажи, приватизации), свидетельство на наследство и так далее. Из анализа этих документов устанавливается отсутствие лиц, имеющих право на проживание в квартире, даже если они в ней не зарегистрированы на момент продажи.
6. Факт приобретения продаваемого помещения с участием средств материнского капитала. В этом случае нотариус проверяет, были ли выделены доли собственности детям, как того требует закон.
7. Подлинность и срок действия доверенностей, если стороны не самостоятельно подписывают договор по отчуждению недвижимого объекта, а через представителей. Проверка доверенностей производится по реестру Федеральной нотариальной палаты.

Регистрация сделок с недвижимостью в ЕГРН нотариусом
Большое преимущество нотариального удостоверения договора — значительное сокращение срока регистрации перехода прав на недвижимое имущество в государственном реестре. После совершения удостоверительной надписи нотариус в течение одного рабочего дня направляет информацию в орган Росреестра в электронном виде.
Регистрация проводится в течение следующего дня и в нотариальную контору присылают пакет документов, включая новую выписку. Нотариус может направить ее покупателю в электронном виде, или по его желанию распечатать документ на бумаге и засвидетельствовать соответствие бумажной и электронной версии.
Оперативность проведения процедуры связана с тем, что государственный регистратор не проводит проверку документов, так как это в процессе удостоверения договора уже сделал нотариус. Отметим, что при самостоятельной подаче документов через МФЦ, выписку можно получить не ранее чем 14 дней. Кроме того, стороны должны договориться, чтобы совместно подать заявления, затратив время на ожидание в очереди.
Расчеты через депозит нотариуса при сделках с недвижимостью
При купле-продаже недвижимого имущества всегда возникает вопрос о порядке расчета между продавцом и покупателем. Учитывая, что между подписанием договора и моментом регистрации перехода прав на недвижимое имущество в ЕГРН проходит временной интервал до 2-х недель (при обращении через МФЦ), каждый из участников справедливо опасается мошенничества.
Покупатель боится передать деньги до того, как получит выписку на свое имя. Например, по причине того, что Росреестр приостановит регистрацию, или продавец отзовет свое заявление и скроется. В свою очередь, продавец не соглашается ждать оплаты после завершения регистрации, так как в этом случае уже он может пострадать от мошеннических действий.
Надежный и безопасный расчет по сделке с недвижимостью можно совершить через депозит — публичный счет нотариуса. Например, согласно договору, покупатель вносит необходимую сумму на депозит, а при получении выписки из ЕГРН, нотариус перечисляет средства продавцу. Если учесть, что по заявлению нотариуса, Росреестр проводит регистрацию в течение одного рабочего дня, то такое решение вопроса обычно устраивает всех участников.
Сколько берет нотариус за сделку купли продажи недвижимости
За совершение нотариальных действий взимается плата в соответствии с федеральными (установлены НК РФ) и региональными тарифами (ежегодно устанавливаются региональной нотариальной палатой). При оформлении сделки с недвижимостью у нотариуса цена услуги зависит от нескольких факторов:

1. является ли нотариальная форма договора обязательной по закону, или стороны удостоверяют его по собственному желанию;
2. связаны ли участники родственными отношениями (для членов семьи тарифы ниже);
3. от количества объектов, являющихся предметом договора.

Более подробно с тарифами нотариусов на оформление сделок с недвижимостью можно ознакомиться в соответствующем разделе, или обратиться на консультацию непосредственно в нотариальную контору.